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十影さんありがとうございます

 投稿者：Laura  投稿日：2000年11月24日(金)07時01分37秒
  十影さん新聞社に関していろいろと調べてくださってありがとうございました。当日地方紙を見て見ます。  

非合法なやり方であれば...

 投稿者：Uragin  投稿日：2000年11月24日(金)00時00分10秒
  追伸：いくらでもあります。  

昨夜の続き...

 投稿者：裏銀  投稿日：2000年11月23日(木)23時46分44秒
  返信ありがとうございます！
それでは続きを

大原則『鉄は熱いうちに打て』

１．居住中であろうと退去後であろうと...督促・催告は『即刻！』、おそらく内容証明郵便で催告している事と思いますが...
そこで一言
・表題は『催告書』で。
・請求する債権を特定する。
・よけいな事、必要のない事はだらだらと書かない。
・敬称、丁寧語などいらない。
・淡々と冷たく『支払え』と意思表示する。
・法的手続を執る旨を伝える。
＊アドバイスとしては、こんなもんですかね？

やってはいけない事
・内容証明で相手方と何度もやり取りする事。（相手方に付け入る隙を与えてしまう）

管理しなければならない事
・賃借人（主債務者）に対する時効の管理。（宅建試験でもおなじみですが...）

２．支払督促について
遠方の場合…支払督促は、『郵送でも受付してくれます』。
支払督促は、各簡易裁判所の担当書記官によってさまざまで...申立の際に色々と面倒ですよね。
郵送だと『意外と簡単』と云うのが、私の感想です。

３．明渡請求について
どの段階でやるべきか？なんとも言えませんが...（賃貸は専門でないので）

・居住中であれば、内容証明（催告書）の中で『いつまでに退去しろ』と期限を切っておくと良いと思います。世間一般で妥当と思われる期間を与えたうえで...

４．支払意思ある賃借人の対応について　「いついつまでに支払いますから...」
＊原則『信用しない事』、『身の上話は聞かない事』

・賃料債権は金銭債権、個人的な境遇は一切関係ない。
・根拠のない支払能力、資金手当の嘘にごまかされないように。

＊分割支払を認め、猶予する時は

・債務承認並びに弁済方法に関する念書を徴求する。（時効中断の効力有り）
・上記書類徴求時、さらに別途の連帯保証人を追加してもらえれば...BEST
・上記　不履行であれば法的回収を粛々と謀る。

５．かたづけられない女？
難しいですね。極端に異常で「悪臭を放つ」とか...公序良俗に反する行為があるのであれば、事実を証明して明渡請求も可能だと思いますが...
賃貸契約または別冊の念書・覚書等で契約の際、差入方式（賃借人から）で徴求しておくのも一つの手だと思います。

６．保証会社について
名案です、保証会社に滞納家賃を代位弁済してもらえるのですから...　
ただ、ある程度までは督促・調査したうえでないと...なかなか代弁してくれない恐れがあります。徴求書類等に不備があったりすると代弁後に代弁を否認される事もあるでしょう。

７．預金差押について
＊取引銀行を調査する方法は、ありません。
しいて挙げるとすれば...

・賃借人が法人であれば、契約時に決算書（付属明細書付で）のコピーを徴求しておく。
取引銀行が一発で判ります。ただし銀行の反対債権である借入金があると...相殺されてしまいますが...
・自営業であれば、申告書。所得税の支払を銀行振替で税務署に届けてある場合、右下に表示がありますので。

＊預金差押の原則

・『賃借人住所地近隣の金融機関すべてを第三債務者としてカタッパシから差押える。』
・『郵便局は穴場...』定額等は長野貯金局・通常預金は東京事務センター！

※カタッパシから押さえても第三債務者ごとの郵券（切手）代がかかるだけで費用的な負担は少ないので...

差押申立された事を、前もって知る事など...『不可能』！安心してください。

こんなところでしょうか？

確かに管理委託契約について検討するべきだと思いますが...

以上です。






 		 
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電話代が・・・

 投稿者：三条院　雅  投稿日：2000年11月23日(木)23時35分13秒
 
・・・こんばんは。昨日はチャットで盛り上がってたようですね。調子悪かったみたいですが・・・。
　おととい、NTTから請求書が来たんですが、ものすごい額でした（泣）ので、とりあえずチャットは見逃しました（ココ2日忙しかったせいもありますが）。お得なプランを探さないといけないですね・・・。
　杉の子も発表を前に落ち着いてるようですし、私の出番はもうあまり無いかも・・・。
　 		 

支払督促にてじゃなくて

 投稿者：2足のわらじ  投稿日：2000年11月23日(木)21時40分1秒
  裏銀さん本当にいろいろ教えていただいて感謝しています。
昨日の題名支払督促にてって変ですよね。私が支払督促にいるみたいな・・・支払督促についてと打ったたはずっだんですが。今、気がつきました。保証人の印鑑証明、賃借人の住民票は添付してもらっていたんですが、免許書、パスポートのコピーと言うのはすぐにでも対応できそうでね。本人確認もしっかりできるし。実はこの業務をしているのは、私１人でしかも上司もおらず、わたしが入社するまでは支払い督促の申し立てなどはしていなっかたので、何もかも手探り状態です。10件ほどの申し立てをあっちの簡易裁判所こっちの簡易裁判所に電話で問い合わせながらこなしてきました。管理会社なので「債権者」としての立場が微妙なんです。立て替えて家主さんに送金しているので｢立替金請求事件」になるわけですが、立て替える根拠がどこにあるのかといわれた
り。裁判所によっては、賃貸人からの依頼によりやむをえなく、と記入してくださいといわれたり賃借人からの依頼によりといわれたり、受け付けてもらえなかったりといろいろです。でも
おおかたの裁判所はとても感じよくいろいろと教えてくださいました。ただで・・・家賃を立て替えて家主に送金するというのは事務作業上いたしかたないのですが管理委託契約書に記載してあるわけではないんです。この辺も今後管理委託契約を受ける際の課題であると思います。
やはり、裏銀さんの言うように入居審査を厳しくするのが一番いいですね。後今考えているのが
保証会社をつけることです。手数料が家賃の1.2％かかりますが督促の手間を考えたら一番かなと。お聞きしたいのは、預金を差し押さえたいと考えたときに、取引銀行を調べる方法って何かありますか？。あたりをつけて電話しても教えてくれないじゃないです。なんかほとんど探偵みたいなんですけど・・・強制執行の申立てをされたことを知って解約されたりしたらどうなるんですか？お疲れのところまた質問ぜめで申し訳ないです。時間があるときお返事ください。 		 
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裏銀さん、ぺんぎんさん、ごめんなさい

 投稿者：十影  投稿日：2000年11月23日(木)02時29分22秒
  AM1:30頃より、私のほうでは、完全にKEYが受け付けなくなり、「裏銀さんは、打つのが早いですね」と言った頃からおかしくなりました。1:50には、ぺんぎんさんが視界から消え、ついに2:00頃強制切断されました。恐らくは、休み前ということでchatをしている人の数が急激に増えたことによると思われます。時間帯が悪すぎたのかもしれません。セッティングした私の責任です。
本当にごめんなさい。 		 

同じく↓

 投稿者：裏銀  投稿日：2000年11月23日(木)02時01分54秒
  おやすみ
 		 

CHAT異常終了

 投稿者：不合格組  投稿日：2000年11月23日(木)01時52分53秒
  強制切断されてしまいました。本日は遅くなって
しまいましたのでまた後日。 		 
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２足のわらじさんへ

 投稿者：裏銀  投稿日：2000年11月23日(木)00時57分20秒
  んーそうですか...
退去後の滞納家賃督促ですか？連帯保証人が対象、しかも遠方が多いんですか？
難しいですねー、手続・費用等を考えると...
私の意見を述べさせてもらいます。
あくまでも銀行員としての立場で考えた私見ですが...

まず賃貸契約に関する原則として
１．賃貸契約書は、賃借人本人に必ず面前で署名（自筆）捺印させる。
２．連帯保証人にも同席のさせ保証意思確認の上、契約書に必ず面前で署名（自筆）捺印させる。
　　できれば、保証否認時に備える為に署名捺印した事の状況（日時・場所・天候・相手方の服　　　装・応対者・会話等話題・その他気づいたこと）をメモして置く。
３．必ず印鑑証明や住民票を徴求するだけでなく、運転免許書・パスポート等（写真付）で本人確　　認を行いコピーを添付しておく。
※上記の原則は、実際の実務上ではなかなか難しいとは思いますが...
　後々の保証否認等（署名した覚えがないとか、賃借人が勝手にやったとかの抗弁）のリスクを回　避する事ができ裁判上でも有効な証拠となります。

続いて連帯保証人を付保する時の原則として
１．所有資産ある者（所有資産の登記簿謄本徴求）。
２．勤務先収入証明・申告書を徴求。
３．且つ保証人の状態を容易に管理できる程度の近郊在住者に限定する。

上記が賃貸契約時、最低限守るべき原則と思料致します。

さて、本題に入りますが...
実は、だんだん眠くなってきました。なんせさっきゴルフの打ちっぱなしから帰ってきたばかりで...なんと３時間も
上司が指導してやると言うので...
と云う訳で　すいません　続きは、明日ということで！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　続く



 		 
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現在CHAT中です

 投稿者：不合格組  投稿日：2000年11月23日(木)00時43分45秒
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